Wohnungsrecht und Insolvenz

Laut Beschluss des BGH vom 02.03.2023 (A: V ZB 64/21) ist ein Wohnungsrecht, das auf dem eigenen Grundstück besteht, immer pfändbar und kann im Falle einer Insolvenz des wohnungsberechtigten Grundstückseigentümers vom Insolvenzverwalter gelöscht werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Recht von Anfang an als Eigentümerwohnungsrecht bestellt wird oder ob es später durch die Verbindung von Wohnungsrecht und Eigentum in einer Person entsteht. Grundsätzlich gehört das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht zur Insolvenzmasse, da es nicht übertragbar und deshalb nicht pfändbar ist. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn die Übertragung der Ausübung an eine andere Person gestattet ist. In diesem Fall fällt das Wohnungsrecht in die Insolvenzmasse.

Im Gegensatz dazu ist das Eigentümerwohnungsrecht immer pfändbar. Der BGH hat bereits im Jahr 1964 entschieden, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit pfändbar ist, wenn der Eigentümer des Grundstücks und der Berechtigte personenidentisch ist. Diese Ansicht gilt auch für das Wohnungsrecht. In diesem Fall fällt das Wohnungsrecht des Insolvenzschuldners in die Insolvenzmasse, wenn er das Eigentum an dem Grundstück zurückerlangt hat und das Wohnungsrecht dadurch zum Eigentümerwohnungsrecht geworden ist.

Ob das Wohnungsrecht von Anfang an als Eigentümerwohnungsrecht bestellt wird oder ob es erst nachträglich zu einer Vereinigung von Wohnungsrecht und Eigentum in einer Person kommt, spielt dabei keine Rolle. Da das Eigentümerwohnungsrecht aufgrund seiner Pfändbarkeit in die Insolvenzmasse fällt, hat der Insolvenzverwalter die Befugnis, es zu verwerfen. Im Zuge dessen kann der Insolvenzverwalter auch die Löschung des Wohnungsrechts bewilligen, um das Grundstück lastenfrei veräußern zu können.

Als Verbraucher/innen sollten Sie sich im Falle einer Insolvenz bewusst sein, dass das Wohnungsrecht pfändbar sein kann. Der Insolvenzverwalter hat das Recht, das Wohnungsrecht zu löschen, auch wenn es sich um ein Eigentümerwohnungsrecht handelt. Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten wie das Wohnungsrecht gehören grundsätzlich nicht zur Insolvenzmasse, da sie nicht übertragbar sind und somit nicht pfändbar. Allerdings ist das Wohnungsrecht des Insolvenzschuldners am eigenen Grundstück stets pfändbar, da es mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden ist.

Unsere auf das Insolvenzrecht spezialisierten Anwälte stehen Ihnen bei Fragen zu Wohnungsrechten an einem von der Insolvenzmasse befangenen Grundstück kompetent zur Verfügung.