Mietrecht - BGH zur Gewerbemiete im Shutdown

Gewerbetreibende, die im Corona-Shutdown ihr Geschäft schließen mussten, haben grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miethöhe im Zeitraum der Schließung. Hoheitliche Betriebsschließungsanordnungen begründen laut BGH eine Störung der Geschäftsgrundlage und nicht etwa einen Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB. Betroffen seien nicht etwa Lage oder Zustand der Mietsache, sondern als Teil der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB die Erwartungen der Vertragsparteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern. Im konkreten Fall hatte das OLG Dresden entschieden, dass Vermieter und Mieter das Risiko zu gleichen Teilen tragen müssen. Der BGH erteilte dieser pauschalen 50:50 Lösung nun eine Absage und benennt Kriterien, die bei der Frage der Zumutbarkeit und Risikoverteilung zu beachten sind. So müsse z.B. für Berücksichtigung finden, welche Maßnahmen der Mieter trifft, um drohende Verluste zu mindern.

Kaum wurde das Urteil des BGH vom 12. Januar 2022-VII ZR 8 / 21 veröffentlicht, zeigten sich bereits einige enttäuscht von der Entscheidung der Karlsruher Richter. So könne die Argumentation des BGH bereits für die Zeit in der sogenannten zweiten Coronawelle Ende 2020 nicht mehr anwendbar sein, da etwa die Lage als Teil von § 536 BGB wegen der nunmehr ortsgebundenen Schließungen wieder relevant geworden sei. Auch bedeute die Abkehr von der 50:50-Regelung in der Praxis einen erheblichen Arbeitsaufwand, ohne dass zwingend gerechtere Ergebnisse erzielt werden könnten. Zu begrüßen ist allerdings, dass auch die Interessen der Vermieter Berücksichtigung finden. So ist es positiv, dass auch Eigentümer von gewerblichen Immobilien einen Teil der pandemiebedingten Risiken zu tragen haben.

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