Neues im Immobilienrecht: Entscheidung des BGH zum Makler- und Mietrecht - Provision wird auch fällig, wenn Makler sich nur austauschen

Hintergrund

 In dem zugrundeliegenden Fall erteilte eine Mutter bei der Suche nach einer Wohnung für ihren Sohn einem Immobilienmakler einen Makler-Suchauftrag. Der Makler befragte einen befreundeten Kollegen, ob er etwas Entsprechendes wisse. Dieser teilte mit, dass er wiederum von einem Freund – mit der Erlaubnis der Vermieterin – mit der Weitervermietung seiner Wohnung beauftragt worden sei und diese den Kriterien der Mutter entspreche. Es kam zu einem Besichtigungstermin an dem beide Makler teilnahmen. Der Sohn entschied sich in der Folge für die Wohnung. Der zuerst kontaktierte Makler forderte daraufhin sein Honorar ein. Die Mutter wollte dies nicht zahlen. Sie war der Ansicht, dass der Makler gegen das Bestellerprinzip aus § 2 Abs. 1 a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) verstoßen habe. Insbesondere habe der Makler keinen Auftrag von der Vermieterin eingeholt und sei auch nicht ausschließlich für sie als Kundin tätig gewesen.

Gesetzliche Regelung

Bei der Vermittlung von Wohnmietverträgen gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Beauftragt der Vermieter den Makler damit, seine Immobilie zu vermarkten, ist er provisionspflichtig. Im Gegenzug muss der Mieter den Makler zahlen, wenn er diesen beauftragt, exklusiv für ihn eine Wohnung zu finden und es dann zum Abschluss eines Mietvertrages kommt. Der vermittlungsvertrag muss schriftlich geschlossen werden.

BGH gibt Makler Recht

 Der Kollege des Maklers war laut BGH berechtigt, die Wohnung anzubieten. Hierfür genügt es, dass ein Vormieter mit Erlaubnis des Vermieters einen Nachmieter suchen darf und dazu weitere Personen wie zum Beispiel einen Makler einschaltet (§ 6 Abs. 1 WoVermittG). Selbst eine „Kettenermächtigung“ von Makler zu Makler ist dabei zulässig. Der Makler hat hier den Auftrag zum Angebot der Wohnung von seinem Kollegen nur im Interesse und auf initiative seiner Kundin eingeholt. So war er ausschließlich für sie tätig, was die Regelung zum Bestellerprinzip voraussetzt. Der Makler hat damit Anspruch auf seine Provision.

Wer muss Provision zahlen?

 Um die Frage zu beantworten, ob der Vermieter oder der Wohnungssuchende die Maklerprovision zahlen muss, hängt laut BGH davon ab, ob die Vermittlertätigkeit ausschließlich im Interesse des Wohnungssuchenden liegt. In Fällen wie dem hier vorliegenden kann dies ausnahmsweise dazu führen, dass der Wohnungssuchende einen Maklerlohn zahlen muss, auch wenn der Vor- bzw. Vermieter einen Makler beauftragt hat.

Umgehung des Bestellerprinzips?

 Dies klingt zunächst nach einem legalen Weg das Bestellerprinzip zu umgehen und nach einer Möglichkeit für Makler, Vermietern durch den gegenseitigen Austausch von Informationen ein günstiges Geschäftsmodell anbieten zu können. Es ist aber davon auszugehen, dass der BGH anders entscheiden würde, wenn Makler nun gezielt zusammenarbeiten und ihre Informationen einzig aus diesem Grund austauschen würden.

Voraussetzungen und Besonderheiten des Provisionsanspruchs

 Der Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers nach § 2 Abs. 1 WoVermittG setzt den Abschluss eines wirksamen Maklervertrages zwischen dem Wohnungsvermittler und seinem Kunden nach § 652 Abs. 1 BGB voraus. Zu beachten ist, dass ein Vormieter, der vom Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern, grundsätzlich als „anderer Berechtigter“ im Sinne von § 2 Abs. 1 a WoVermittG anzusehen. Laut BGH ist ein Wohnungsvermittler jedenfalls in Fällen, in denen er den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat, im Sinne von § 2 Abs. 1 a Halbsatz 1 WoVermittG ausschließlich im Interesse dieses Wohnungssuchenden tätig geworden.

Unsere im Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei steht Ihnen bei allen Fragen zum Makler- Miet- und Provisionsrecht mit kompetenter Beratung zur Verfügung. Wir unterstützen Sie insbesondere bei der Abwehr oder Durchsetzung von Provisionsansprüchen, der Erstellung, Überprüfung oder Anfechtung von Maklerverträgen sowie der Maklerhaftung und Schadensersatz.